리얼티인컴(O) 지금 투자해도 될까? (이슈 점검 및 주가 전망)

개요

리얼티인컴 투자자들에게 지난 1년은 참 씁쓸한 한해였다. 코로나-19 이전의 가격은 차치하고라도, 회복의 희망이 보였던 작년의 고점에서 조차 20% 이상 하락했다. 배당 수익률 5%는 너무나 매력적이고 슬슬 24년? 금리인상이 멈춘다는 소식도 들려온다. 과연 투자의 적기일지 알아보고자 한다.

투자포인트 1. 저평가

리얼티 인컴은 금리 인상으로 인한 자금 조달 비용 우려로 인해 작년 기준 20% 이상 하락하였으며, 이는 5년 평균 가격보다도 낮은 수준이다. 수익의 대부분을 배당하는 리츠의 특성상 PER을 대신하여 가치 평가 지표로 사용되는 P/AFFO 비율은 14.2로 이 역시 5년 평균인 18보다 낮다. 높은 금리로 인해 리츠의 차입비용이 역사적인 고점 수준이라고는 하나, 리얼티 인컴이 저평가 상태라는 것도 엄연한 사실이다.

매달 꼬박꼬박 월배당을 지급하고, 수익구조도 누구나 잘 알고있는 부동산 임대업 회사의 배당수익률이 5%다? 이렇게 매력적인 주식이 또 있을까 싶다.

투자포인트 2. 믿을만한 이력과 성과

5%라는 배당수익률이 더 매력적으로 다가오는 건, 바로 리얼티 인컴이기 때문이다. 경기에 대한 우려로 리츠에 대한 고민이 많다면, 그럼에도 높은 배당 수익을 주는 현시점의 리츠를 포기하기 어렵다면, 리얼티 인컴이 가장 나은 선택일 수 있다.

Realty Income는 자산 규모 기준 가장 큰 리츠로써 1994년 IPO 이후 한달도 빼먹지 않고 배당해온 기업이다. 그말인즉, 전세계를 들었다 놓았던 2008년 금융위기에도 배당을 지급했다는 이야기다. 많은 자영업자들을 힘들게했던 2021년 코로나 이슈에도 리얼티인컴의 CEO 수미트 로이 직접 “배당은 신성불가침”이라는 표현까지 사용하며 배당에 대한 기업의 철학을 확고히 했다.

‘배당만 꾸준하고 주가는 재미없지 않을까?’라는 의문이 들 수도 있겠지만 그렇지도 않다. 아래 그래프는 S&P와의 비교그래프로 상장후 연평균 수익률은 14%이며, 심지어 위기때의 낙폭이나 변동성도 더 적다. 이쯤 칭찬을 늘어놓았다면, 리얼티인컴이 S&P와 무디스(Moody’s)에서 A-/A3 신용등급을 받은 유일한 리츠라는 건 굳이 강조하지 않아도 될것 같다.

이를 증명하듯 리얼티 인컴은 강력한 실적을 바탕으로 최근 103분기 연속 배당 인상을 발표하였다.배당율은 3.066달러로 전년도 동기 대비 3.2% 증가한 수치다.

투자포인트 3. 튼튼한 포트폴리오

리얼티 인컴은 어떻게 이렇게 꾸준할 수 있을까? 리얼티인컴은 다양한 국가, 업종에 분산하면서도 소비환경 변화의 영향을 덜 받는 전략적인 포트폴리오를 보유하고 있다.

리얼티인컴은 현재 85개의 산업에 걸쳐 1,303개의 고객사와 13,118개의 부동산을 보유하고 있다. 또한 영국, 아일랜드, 이탈리아, 스페인에도 진출한 유일한 미국 기반 리츠다. 다양한 국가에 부동산을 보유하고 있다는 점은 각 국가별 경기에 따른 리스크를 헷징하는 효과 뿐 아니라, 상황에 따라 유리한 금리를 활용하기에 용이하다는 강점을 갖는다. 현재 유로존의 기준 금리는 미국보다 1.25% 낮다. 세입자 구성도 매력적이다. 리얼티 인컴의 주요 고객은 달러스토어(한국의 다이소를 떠올리면 편하다.)나 편의점, 약국 등으로 이들 업체는 불황에도 비교적 꾸준한 편이며, 아마존 등의 E-commerce로 인한 소비패턴의 변화에도 안정성이 높은 구성이다.

끝으로 한가지 더 리얼티인컴의 장점이 있다면, 단순히 리테일 테마의 리츠가 아닌 넷리스 리츠라는 점이다. 넷리스란 관리비나, 세금, 보험료 등을 임차인이 부담하는 계약 유형의 하나로, 보통 건물단위의 장기계약 중심으로 계약이 이루어 지기 때문에 경기에 따른 영향을 적게 받는 구조다. 실제로 리얼티인컴의 임대율은 96% 이하로 떨어진 적이 없으며, 심지어 코로나-19 팬데믹 시기에도 공실률은 2%에 불과했다.

투자포인트 4. 재무구조

그럼에도 아직 끝이 확정되지 않은 금리인상 기조는 리얼티인컴과 같은 리츠기업에 걱정거리 임은 분명하다. 따라서, 무작정 높은 배당수익률에 환호하기보다는 이러한 위기를 잘 넘길 수 있는 상황인지에 대한 확인을 해볼 필요가 있다.

리얼티인컴의 순부채는 EBITDA 대비 5.3배로 양호한 편이다. 게다가 부채 중 96%는 무담보이며, 92%는 평균 만기 6.7년의 고정 금리로 형성되어 있다. 31억 달러의 유동자산도 보유하고 있다. 따라서 공실률과 마찬가지로 한시적인 경기 불황이나, 금리인상에 쉽게 영향을 받지는 않을 것으로 보인다. 오히려 리얼티인컴의 튼튼한 재무구조는 높은 이자율로 인해 매도되는 수익성 있는 건물 확보의 기회가 될 수 있다.

마치며

물론 리얼티인컴만이 정답은 아니다. 오히려 벨류의 관점에서 접근하면, 상당히 고평가된 리츠에 속한다. WPC, BNL 등, 리얼티인컴보다 P/AFFO가 낮고, 배당률이 높은 기업은 어렵지 않게 발견할 수 있다. 그럼에도 아직 방향성이 확정되지 않은 상황, 오히려 주가는 하락세를 지속하고 있는 상황에서 피봇을 염두에 둔 투자를 하고자 한다면, 가장 안정적인 섹터의 대장주로 접근해야한다는게 내 생각이다. 더 저평가된 종목에 배팅할 만큼 확신이 없다는 이유도 적지 않다.

경기를 많이 탈수 있는 종목임에도 27년 동안이나 배당을 지속적으로 지급해온 기업, 예상밖의 안좋은 상황에도 비교적 안정적인 재무구조를 가진 기업이라면, 한동안 다소 불안한 장이 이어지더라도 월배당을 기다리며 조금은 편한 마음으로 기다릴 수 있지 않을까 생각된다.

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