목차
요약
- 리츠에 투자하고 싶으나, 성장도 아쉽다면 데이터센터 리츠에 투자해보자
- 그 동안의 성과만으로 본다면, 주가와 배당면에서 모두 리얼리티 인컴보다도 좋은 성과를 보였다.
- 높아진 금리로 인해 자금 조달 비용이 올라갈 예정이다. 총 부채의 50%가량이 5년내 만기 예정이다.
- 지속적으로 높은 수준을 유지 중인 데이터 센터의 수요가 이를 커버할 수 있을지가 향후 성과의 관건이다.
목차
소개
회사소개
데이터 센터 리츠는 말 그대로 서버 컴퓨터, 회선 등을 위탁받아 관리하는 업체이다. 클라우드나 미디어 스트리밍, 빅데이터가 점점 당연해진 지금의 서버는 사무실 한켠에 컴퓨터 몇대 두는 수준을 아득히 넘어버렸다. 상당한 공간을 할당해야함은 물론, 24시간 안정적인 전원 공급과 온도 관리 또한 해주어야 한다. 이처럼 컴퓨터에 쾌적한 공간을 마련하여 위탁 관리를 해주는 업체가 바로 데이터 센터이며, 오늘의 주제인 디지털 리얼티는 24개국에서 300개의 데이터 센터를 운영하며 5000여 기업 고객을 보유한 데이터센터 리츠 업체이다.
수익구조
디지털 리얼티 수익의 50%는 미국에서 나오고 있으며, 유럽 24%, 영국 7%, 싱가포르 6%, 기타 13% 순으로 분산된 포트폴리오를 갖추고 있다. 직접 보유한 포트폴리오 뿐 아니라, 데이터 센터를 조인트 벤처(JV) 형태로 지분 투자하는 방식으로 보유하기도 한다. 시카고에 위치한 JV는 35% 지분을 소유하고 있으며 6.5% 자본수익으로 연간 수익이 7억 4000만 달러에 이른다. 또다른 조인트 벤처인 Nova JV는 20% 지분에, 6% 자본수익으로 연간 수익은 13억 달러 가량이다.
투자포인트
배당, 그리고 성장성
데이터 센터 리츠라고 해서 최근에 사업을 시작하여 급 성장했거나, 많은 IT 테마주와 같이 반짝 떳다 사라질 회사를 떠올렸다면 오산이다. 비록, 최근의 하락이 뼈아프긴 하나, 해당 기간에 무려 나스닥을 줄곧 아웃 퍼폼할 정도로 훌륭한 성장성을 보여줬다.
개별주랑 나스닥을 비교하는 건 너무 편파적이지 않냐고 할 수도 있는데, 해당 기간의 나스닥을 비슷하게라도 따라잡기란 정말 쉬운 일이 아니다. 아래는 한국인에게도 익숙할 정도로 가장 인기있는 리츠주인 리얼티 인컴과 나스닥의 주가 차트다.
주가 뿐 아니라, 배당도 착실하다. 리얼티 인컴과의 비교글은 아니나, 대표적인 리츠이자 배당 귀족주인 리얼티 인컴과 배당을 비교해보면, 디지털 리얼티도 만만치 않게 꾸준한 상승을 보여왔음을 볼 수 있다. 오히려 해당 기간 CAGR은 디지털 리얼티가 11.76%, 리얼티 인컴이 4.87%로 디지털 리얼티가 앞선다. (비교를 위해 월배당인 리얼티 인컴의 배당을 분기 기준으로 환산함)
물론, 투자 결정을 할 때에는 데이터 센터라는 소속 산업의 특수성을 고려해야하며, 오랜 기간 보여온 리얼티 인컴의 안정된 포트폴리오와 굳건하게 지켜온 배당에 대한 신뢰성을 무시할 수는 없을 것이다. 하지만 단순히 주가와 배당만을 놓고 본다면 디지털 리얼티를 선택하는 쪽이 훨씬 더 나은 선택이였다고 볼 수 있다.
리스크
금리인상과 리츠
모든 주식이 그렇듯, 장점만 있는 것은 아니다. 디지털 리얼티를 비롯한 리츠 주들은 부동산을 다루는 만큼 금리에 유의하여야 한다. 임대 수익과 대출을 통한 레버리지가 리츠의 기본적인 수익구조이기 때문이다. 인플레가 고점을 찍은 2022년 9월이후, 나스닥은 반등에 성공했지만 리츠는 여전히 회복하지 못하고 있는 건 이런 이유이다.
나스닥의 경우 CPI가 고점을 찍고 하락을 확인 한 이후 저점을 잡고 반등을 시작한 반면, 리츠는 여전히 최저점 부근을 벗어나지 못하고 있다. 나스닥 등의 기술주의 경우 금리 그 자체 보다는 경기 및 업황이 중요한 반면, 리츠의 경우 경기도 중요하지만, 금리 그 자체가 수익성에 직결되기 때문이다. 다만, 디지털 리얼티 주가의 경우에는 이미 반등을 시작한 것으로 보이는데, 이는 Open AI의 Chat GPT 이슈를 시작으로 하여, NVidia의 실적 서프라이즈로 확인된 데이터 센터 분야의 업황 호조의 영향이 반영된 것으로 보인다.
높아진 금리, 다가오는 부채 상환
그러나 여전히 금리인상 이슈는 살아있다. 디지털 리얼티가 리츠주들의 하락세에서 살짝 비껴있기는 하지만 아직 낮아질 기미가 보이지 않는 금리는 여전히 리스크다. 저금리 시기에 빌린 대출을 높아진 현재 금리로 갈아타야하기 때문이다. 디지털 리얼티의 경우 특히 2025-26년에는 상당히 많은 양의 부채의 만기가 돌아온다. 따라서, 해당 시기의 금리 수준(혹은 예측치)에 따라 디지털 리얼티의 주가는 리레이팅 될 확률이 높다.
결론
디지털 리얼티는 리츠의 장점과 데이터 센터라는 성장성을 동시에 잡을 수 있는 좋은 투자처라고 판단된다. 현재 리츠주들의 부진은 1. 금리 인상, 2. 경기 불황으로 인한 임대료 인상의 어려움 때문이 크다. 따라서, 디지털 리얼티는 높은 데이터 센터 수요를 바탕으로 적어도 2번의 문제에 대해서는 비교적 여건이 낫다고 할 수 있다.
물론, 여건이 나을 뿐 현재가 투자에 적기라는 이야기는 아니다. 전반적으로 내려와있는 주가 수준 만큼이나 금리로 인한 수익성 악화 부분이 불투명한 상황이다. 금리 예측에 자신이 있는 분이라면, 최근 폭발하는 AI 혁명 등…에 올라타보고는 싶지만, 조금은 안전한 선택을 원한다면, 지금부터 조금씩이나마 리츠 비중을 가져보고자 하는 분이라면, 디지털 리얼티는 괜찮을 선택일 수 있다.
리츠 투자 관련글
국내 상장 리츠 ETF 4종 비교 분석, 리츠 투자로 월배당 받아보자
리얼티인컴(O) 지금 투자해도 될까? (이슈 점검 및 주가 전망)
1 thought on “[미국주식] 디지털 리얼티(DRL), 데이터센터 리츠에 투자해보자(feat. 성장형 리츠, 리얼티인컴 대안, 미국 부동산 투자)”