리츠투자 FFO, AFFO 쉽게 풀어보자

개요

리츠 투자를 하다보면 한가지 의아한 점이 생긴다.
“국민 배당주 리얼티인컴? 어디보자… PER은 42에 배당성향 223%??? 괜찮은 주식 맞아 이거??”
리츠 투자를 하면서 이런 어이없는 기분을 느끼지 않으려면 FFO와 AFFO의 개념은 반드시 알아야 한다.

흔히 AFFO, P/AFFO 등으로 쓰곤 하는데, 이해를 돕기 위해 순서대로 차근 차근 가보려고 한다.

AFFO는 왜 필요할까?

리츠를 한줄로 정의하자면, ‘버는 돈의 90%이상을 배당하는 대신, 법인세를 면제받는 부동산(혹은 시설물) 임대사업을 하는 기업’이라고 할 수 있다. 조금 더 줄여보면 배당을 통한 수익공유를 위한 부동산 임대업으로, 이 부분에 촛점을 맞춘 지표와 용어의 정의가 필요하다.

잠시 앞으로 돌아가보자. 리츠는 왜 PER이 높게 계산될까? 바로 자산을 감가 상각하게 되어있는 회계 규정 때문이다. 부동산이 대부분인 리츠의 부동산을 감가상각 처리하니, 순이익이 필요이상으로 적게 잡히고, 따라서 40을 넘는 높은 PER, 200%를 넘는 말도안되는 배당 성향을 보이게 된다.

좀 더 자세히 알아보자

AFFO에 앞서, FFO의 계산식은 아래와 같다.

FFO = 당기순이익 + 감가상각비 – 자산 매각 차익

감가상각이란, 이익을 내기 위해 투자한 시설, 혹은 장비를 일정 기간을 두고 손실처리하여 자산에서 덜어내는 것이다. 일예로, 어느 회사에서 업무용 컴퓨터를 구매했다고 해보자. 당연히 그 컴퓨터의 가치는 시간이 지날수록 떨어질 것이고 언젠가는 폐기되거나, 그 가치가 0으로 수렴할 것이다. 따라서, 감가상각은 일면 합리적으로 보인다.

하지만, 부동산을 주 수익원으로하는 리츠는 다르다. 감가상각은 장부상의 손실 처리일 뿐이기 때문에 감가상각이 반영된 이익인 순이익은 리츠 투자자들에게 있어 가장 중요한 배당금을 지급하는데 있어 별다른 영향을 미치지 않는다. 오히려 부동산의 가격은 장기적 관점에서 (많은 경우) 우상향하기 때문에 감가상각은 상식적으로도 조금 어색하다.

자산 매각 차익을 빼는건 과세 이익에 해당하지 않기 때문인데, 이 부분도 마찬가지로 꾸준한 배당금 지급에 관계 있는 인자만을 남기기 위한 목적이라고 생각하면 편하다. 부동산 시세차익을 통한 이익은 1회성 이익이므로 장기적으로는 배당금에 영향을 미치지만, 배당성향을 판단하거나 회사의 배당 여력을 판단하는데에는 혼동을 줄 수 있다.

AFFO는 관련 수익을 조금 더 부각하기 위해 임대료 인상분과 자본적 지출, 유지보수 비용을 뺀 값이다.

AFFO = FFO + 임대료 인상 – 자본적지출 – 유지보수 비용

배당금 지급에 가장 중요한게 부동산 임대료이니, 정확한 이익판단에는 임대료 인상분도 반드시 반영돼어야하고, 대규모 개보수 작업등에 해당하는 자본적 지출과 정기적 유지 관리에 들어가는 비용도 임대료에 영향을 미치는 부분으로 제외하는 것이 맞다. 결국 이를 구하기 위한 일련의 과정들은 기업의 배당지급 여력을 가장 잘 보여주는 지표의 도출을 위한다고 볼 수 있다.

그렇담 P/AFFO는?

결국 리츠에게 FFO, AFFO는 일반기업에게는 (해석에 따라 다르겠지만) 주가 혹은 기업의 추가 성장 여력이라고 볼 수 있는 순이익과 유사한 개념이라고 볼 수 있다. 따라서 P/AFFO는 시가총액 대비 배당지급 여력으로 일반 기업의 PER과 유사한 개념이다. 미국 상장 리츠들의 P/AFFO는 대략 10~15 내외이며, 참고로 리얼티인컴의 경우 16으로 다소 높은 편에 속한다.

결론

리츠 투자에 있어 중요한 판단 지표인 FFO와 AFFO에 대해 알아보았다. 이 지표는 배당여력을 한눈에 알 수 있어 리츠의 가치평가에 매우 유용한 수단이지만, 모든 지표가 다 그렇듯 이 지표 또한 안정성 및 성장성에 따라 고평가를 받기도 한다.

수없이 인용되고 언급되는 지표인 만큼 리츠에 관심이 있는 분들이라면 반드시 이해하도록 하되, 지나치게 의존하여 이 지표 만으로 좋은 주식을 골라내는 일은 없도록 하자.

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