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한국에서도 배당 투자로 관심이 높은 미국 리츠주를 소개해보고자 한다. 기본적 분석 및 정량 분석 결과를 토대로 선정한 결과이며 Seeking Alpha와 Yahoo Finanace의 데이터를 주로 참고하였다.
Realty Income Corporation (NYSE: O)
요약 : 리얼티인컴, 배당률 5.9%, 더 설명이 필요할까?
한국인이 사랑하는 부동의 1위 리츠라고 할 수 있다. 리얼티 인컴은 월별 배당금 지급으로 유명한 대표적인 배당 주식으로, 오랜 기간 동안 안정적인 현금 흐름과 성장을 유지해 왔다. 주로 상업용 부동산에 투자한다. 주된 투자 대상은 미국과 유럽의 소매업체, 편의점, 드럭스토어, 레스토랑 등이다. 매월 배당금을 지급하며 지난 25년간 지속적으로 배당을 증가시켜 왔다. 현재 배당 수익률은 무려 5.89%이다.2024년 1분기 기준, 약 7.8%의 수익률로 5억 9,800만 달러를 투자했으며 지리적, 산업적 다각화를 통해 포트폴리오의 안정성을 극대화하고 있다. 아쉽게도 주가 변동을 반영한 최근의 장기성과는 리츠주 평균을 하회하고 있다. 그러나, 25년간 지속 배당 인상이라는 이 주식에 대한 신뢰도와, 6%에 육박하는 배당을 감안하면, 주가 변동은 잠시 접어두고 월세 투자자의 마음으로 투자하는 것도 가능하다는 판단이다.
Host Hotels & Resorts (NYSE: HST)
요약 : 리조트 분양권 투자? 18달려면 메리어트와 하얏트에 투자할 수 있다.
Host Hotels & Resorts는 미국의 최대 호텔 리츠(REIT)다. 주요 수익원은 단연 메리어트와 하얏트 호텔이며 전체 수익의 약 60%와 21%를 차지하고 있다. 리츠 칼튼과 포시즌스 등 다양한 호텔을 소유하고 있다. 리츠주임에도 럭셔리주의 성격을 인플레 및 불경기 우려에도 2023년 4분기 매출에서 4.8%의 성장률을 기록하며 전년도 대비 증가한 13억 2천만 달러를 달성했다. AFFO 지급 비율은 37%로 양호한 수준이며 부채 비율도 42% 수준으로 안정적이다. 주요 경쟁자로는 Park Hotels & Resorts와 Pebblebrook Hotel Trust 등이 있으며, Airbnb와 같은 서비스의 부상 또한 체크 포인트다.
One Liberty Properties (NYSE: OLP)
요약 : 스타벅스 건물주가 될 수 없다면, 페덱스가 세입자로 있는 OLP의 주주가 되자.
One Liberty Properties는 주로 산업용 부동산에 집중하는 리츠로 미국 전역에 걸쳐 다양한 산업 및 소매 부동산을 보유하고 있다. 주요 임차인으로는 FedEx, Northern Tool & Equipment, Haverty Furniture, LA Fitness 등이 있다. 순 임대 방식(net leases)을 채택하여 임차인이 부동산세, 보험, 유지 보수 비용 등을 부담하도록 함으로써 상대적으로 리스크는 완화되며, 안정적인 수익이 장점이다. 현재 배당 수익률은 약 7.6%이다. 리얼티 인컴처럼 해마다 배당이 늘지는 않지만, 자사주 매입을 통해 주가도 관리하고 있어 주가를 감안한 최근 1년간의 총 수익은 리얼티 인컴을 크게 상회한다.
National Health Investors Inc. (NYSE: NHI)
요약 : 헬스케어와 리츠, 어느 것 하나 포기하고 싶지 않다면 NHI
National Health Investors Inc.는 뉴욕 증권거래소(NYSE)에 상장된 헬스케어 리츠로, 주요 사업 분야는 노인 주택과 요양원이다. 회사는 다양한 투자 포트폴리오를 운영하며, BBB- 신용 등급과 5.5%의 배당 수익률을 보유하고 있다. 회사의 시장 가치는 약 30억 달러이다. NHI는 2023년 4분기에 수익과 운영 자금(FFO)에서 긍정적인 실적을 기록했다. 4분기 FFO는 예상치를 2센트 상회한 1.09달러를 기록했다. 2023년 동안 순운영수익(NOI)은 3.7% 증가했으나, 금리 인상으로 인해 부채가 감소했음에도 이자 비용이 1240만 달러에서 1480만 달러로 상승하며 상당 부분 상쇄되었다. 참고로, NHI의 부채비율은 47.33%로 업계 평균 수준이다. NHI의 사업 특성에도 불구하고 팬데믹 동안에도 비교적 잘 대응한 것으로 평가 받고 있다.
Independence Realty Trust (NYSE: IRT)
요약 : 미국 아파트에 투자하자? 다세대 주택 리츠, IRT
Independence Realty Trust는 주요 대도시에 있는 다세대 주택을 유지 보수, 관리하는 리츠다. 2024년 1분기 기준으로 111개의 부동산을 보유하며 약 32,877세대를 관리하고 있다. 주요 시장은 애틀랜타와 댈러스이며, 대부분의 자산을 미국 남부 주(Sunbelt states)에 집중시켜 운영하고 있다. 2024년 동안 가장 유명한 리츠 ETF인 Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ)를 능가하는 성과를 보였다. IRT의 배당 수익률은 4.5%로 다른 REIT에 비해 낮지만 주가 상승분을 감안한 총 수익은 섹터 평균의 2배를 상회하는 수준이다. 금리 인상에도 이자 비용은 오히려 감소했다. 다만, 운영 비용이 증가하여 FFO는 전년 대비 증가하지 않았다. 부동산 점유율은 95% 수준이며, 평균 이자율은 4.2% 수준이다. 2024년에 만기가 돌아오는 부채는 전체의 1% 수준으로 금리가 장기간 유지된다 해도 리스크는 없어 보인다.